a preview of the site for open graph data

14 maanden huurachterstand: toch wordt ontruiming afgewezen

De huurachterstand van een autogaragebedrijf is opgelopen tot 14 maanden en toch wijst de rechter in kort geding de vordering tot ontruiming van het gehuurde af. Hoe zit dat?

Bodemprocedure: ontbinding en ontruiming

Ontbinding van de huurovereenkomst kan enkel door de rechter in een bodemprocedure geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW). Een grond voor ontbinding kan zijn dat de huur niet (tijdig) wordt betaald. Bij een betalingsachterstand is de hoofdregel dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW) en de daaropvolgende ontruiming wordt toegewezen, als de huurachterstand drie maanden of meer is. De doorlooptijd van een bodemprocedure kan echter variëren van zes maanden tot anderhalf jaar (en soms nog wel langer). Veelal is het niet wenselijk om de uitkomst daarvan af te wachten.

Kort geding procedure: ontruiming

Middels een kort geding procedure kan een verhuurder sneller weer over het pand beschikken, maar er zijn verschillen met voornoemde bodemprocedure. In kort geding (voorzieningenrechter) kan enkel een voorlopig oordeel worden gegeven. Vereist is:

I) dat er sprake is van een spoedeisend belang (bij een huurachterstand wordt dat veelal ingevuld door de weggevallen inkomsten van de verhuurder);
II) dat het aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en;
III) dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij/zij de uitkomst van die bodemprocedure afwacht.
Het gaat dan om ontruiming als “noodmaatregel”; ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk in kort geding.

De verhuurder neemt dan het risico dat de bodemprocedure anders uitvalt. Indien de bodemrechter de huurovereenkomst niet ontbindt, dienen de gevolgen van het voorlopig oordeel van de kortgedingrechter te worden teruggedraaid en is de verhuurder in beginsel aansprakelijk voor de door de huurder geleden schade.

Belangenafweging in kort geding

In kort geding zal de rechter deze belangen dienen te wegen; ook het risico dat ontruiming niet zomaar kan worden teruggedraaid. In de kwestie van de autogarage acht de kantonrechter het van doorslaggevend belang dat de autogarage al bijna 10 jaar de garage uitbaat vanuit het gehuurde en zij daarvoor aanpassingen aan het gehuurde heeft verricht. Denk daarbij aan het plaatsen van een werkbrug en een spuitkabine, die niet gemakkelijk zijn te demonteren (om eventueel op een later moment weer gemonteerd te moeten worden).

Wanneer de autogarage (bij wijze van voorlopige voorziening) het gehuurde zal moeten ontruimen, heeft dit onomkeerbare gevolgen. Bijzonder was dat de kort geding rechter de 14 maanden huurachterstand in dit specifieke geval een onvoldoende (financieel) belang van de verhuurder achtte.

Gelet op deze strenge belangenafweging had het op de weg van verhuurder gelegen om dit belang nader te onderbouwen. Hoe waarschijnlijk het ook is dat de autograge het gehuurde in een bodemprocedure zal moeten ontruimen, zijn de gevolgen voor haar bij een latere herroeping van deze voorlopige voorziening onevenredig groot, aldus de rechter. Een bijzondere zaak met een bijzondere afloop.

Zelfs bij meer dan drie maanden huurachterstand blijft het van belang het belang van de verhuurder (en de daardoor ontstane problemen) te onderbouwen en te bewijzen.