De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de juridische status van huurprijsverhogingsbedingen, zoals die veel voorkomen in (model)huurovereenkomsten, waaronder het ROZ-model voor (geliberaliseerde) woonruimte. Dergelijke bedingen voorzien in een jaarlijkse huurprijsverhoging, gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een extra procentuele opslag.
In de lagere rechtspraak werd steeds vaker geoordeeld dat deze bedingen ‘oneerlijk’ zijn in de zin van Europese wetgeving. Het gevolg was dat dergelijke bedingen volledig buiten toepassing werden gelaten. Dit bracht voor verhuurders verstrekkende gevolgen met zich mee. Zo werden alle op basis van het beding doorgevoerde huurprijsverhogingen ongeldig verklaard en verhuurders moesten onterecht betaalde bedragen volledig terugbetalen, soms zelfs vanaf de startdatum van de huurovereenkomst.
Vanwege de onduidelijkheid in de rechtspraak werden prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de reikwijdte en gevolgen van deze bedingen:
- Is een huurprijsverhogingsbeding met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de CPI een oneerlijk beding volgens Europese regels?
- Moet zo’n beding (CPI-verhoging en opslag) als één geheel worden beoordeeld, of zijn het twee aparte onderdelen?
- Wat zijn de gevolgen als het beding oneerlijk is? (Moeten alle huurverhogingen ongedaan worden gemaakt? Dient de verhuurder alles terug te betalen? En geldt dan alleen de oorspronkelijke huurprijs?
- Hoe zien de procedurele gevolgen eruit als er sprake is van een oneerlijk beding en hoe dient de rechter om te gaan met de overige vorderingen?
Naar het oordeel van de Hoge Raad komen een deel van de verhuurders nu (geheel of ten dele) met de schrik vrij.
Zo oordeelde de Hoge Raad dat het opslagbeding niet automatisch als oneerlijk hoeft te worden aangemerkt. Dit is gebaseerd op het volgende:
- Verhuurders hebben een gerechtvaardigd belang bij een huurprijsverhoging, gezien de vaak langlopende huurovereenkomsten en de beperkte opzeggingsmogelijkheden.
- Daarnaast zijn de financiële gevolgen van het opslagbeding voldoende voorzienbaar: het percentage is namelijk gemaximeerd op 3% en de berekeningswijze is duidelijk.
- Ook hebben huurders de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen, als zij de verhoging onredelijk vinden.
- En de Nederlandse wetgeving laat dergelijke verhogingen expliciet toe in de geliberaliseerde huurmarkt.
De Hoge Raad oordeelde ook dat het huurprijsverhogingsbeding uit twee componenten bestaat (een indexatiebeding en een opslagbeding), die op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn en verschillende doelen hebben en daardoor als twee afzonderlijke bedingen getoetst dienen te worden
Wanneer een opslagbeding toch als oneerlijk wordt beschouwd, moet het buiten toepassing worden gelaten. Dit betekent dat de situatie moet worden hersteld naar een positie waarin de huurder zou verkeren zonder het beding. Concreet houdt dit in dat alle op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurverhogingen moeten worden teruggedraaid, onterecht betaalde bedragen volledig door de verhuurder worden terugbetaald en dat de oorspronkelijke huurprijs blijft gelden, zonder opslag.
De Hoge Raad benadrukt dat rechters verplicht zijn om een oneerlijk beding ambtshalve (op eigen initiatief) buiten toepassing te laten. In procedures over huurachterstanden moet de rechter onterecht betaalde huurprijsverhogingen in mindering brengen op de vorderingen van de verhuurder. Bij geschillen over ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet de rechter de oneerlijkheid van het beding meewegen in de belangenafweging.
Kortom, de Hoge Raad heeft de zeer strikte toepassing van Europese wetgeving door de lagere rechters genuanceerd en een kader geschetst over de beoordeling van oneerlijke huurprijsverhogingsbedingen en de gevolgen daarvan.